是投资手段还是营销方式 众安“众筹”房产项目引发热议

□本报记者 张峰

这个时代的符号之一就是“互联网”，从单纯的网络化，到O2O、大数据，不断有新鲜的模式被创造出来，而“众筹”作为地产圈的新宠，近期不断被提及，开发商们也纷纷入网，然而在大家一窝蜂的热炒下，众筹从“创新、转型”的代表，渐渐沦为了营销手段。

近日，又有一家开发商要做房产众筹了。那么，它要做的是否有些不同呢？购房者是否真正能从中享受到福利呢？

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又一个“众筹的”地产项目

7月28日，众安房产宣布，旗下首个众筹项目启动。

此次众筹由网络平台众筹房发起，众安地产将新项目众安·东西的192套房源作为众筹单位，目标众筹金额为2880万元，起购金额为15万元，涉及到的房产货值总额在1亿元左右。从其众筹的网站上来看，该项目的众筹均价为5500元/平方米。据开发商称，该项目上线之后的两个小时之内，注册用户就将项目首批192套房源的众筹份额抢购一空。

众安主席施忠安表示，通过众筹房买房，总价将比周边楼低30%。“如果顺利，之后项目都会采用这种方式，由拿地到施工、竣工，都会由购房者出资。”

据记者了解，众安·东西位于余杭街道02省道与东西大道交叉口处，可建面积14.66万平方米，这块地是众安以2.6亿元的总价竞得，楼面价为1769元/平方米。目前周边在售的项目主要有泊悦府、世茂·西西湖、景瑞·御蓝湾、金成·未来之芯、保亿·丽景山、复地·上城等。

而记者查阅得知，周边几个项目近一个月来的成交均价，都在6000-8500元/平方米之间，保亿丽景山的排屋售价，在12000元/平方米左右。由于目前该项目周边商业配套较少，需要依靠余杭镇上的商业配套，因此周边项目售价并不高，众安东西5500元/平方米的价格略有优势。

这个“众筹”有哪些不一样

目前市面上打着众筹旗号卖房的开发商并不少，有的只是聚集人气的手段，例如之前绿城杨柳郡，通过淘宝平台发起众筹100元的“众筹青春”的活动。有的类似于理财产品，如万达名为“稳赚1号”的万达广场众筹项目。那么众安这次所说的“众筹”，有哪些不一样呢？

据了解，该项目的众筹分为意向期、缴款期、行权期和清算期四个阶段。首先，众筹者选定房源，之后在约定时间内签订相关协议，并缴纳认购款15万元。产品正式发行将于8月15日开始，通过南京金融资产交易所开台销售。项目正式销售之后，如果你想购房，那么这15万元将作为首期购房款使用，并按照一般的购房流程完成后续的购房手续——即补足首付款，签订购房合同。如果你不想买房，开发商将按照协议回购你所购买的众筹份额，并支付认购款本金及固定收益。该项目将由平安银行提供全程顾问与资金监管，南京金融资产交易中心合作具体产品发行。

记者从平台客服了解得知，该众筹的项目不可以转让，如果多人选择同一套房源，则先付款者先得，后交钱的购房者，可以选择其他未被锁定的房源，或者等待开发商在以本金回购的同时，给予你1%的年化收益。从以上流程来看，15万元更像我们传统的“购房认筹金”，而退出之后的收益也并不高，似乎和大家理解中的众筹，并不是一回事儿。

众筹发起平台负责人高鑫解释称：“我们的众筹项目是针对有购房意向的人群推出的，所以这并不是像普通理财产品一样适合一般投资者。众筹房平台通过这个方法预先圈定目标客户，众筹参与者将会获得成本价的购房资格，比如众安东西只有5500元/平方米价格，比周边低很多。而开发商则可以将这笔资金专款专用，用于建设该项目，他们在快速回笼资金的同时，也已经获得了客户。”

“另外一个特点，就是参与者可以定制自己的房子，参与众筹的客户，可以通过平台提出一些诉求，例如喜欢什么样的户型，希望阳台做多大等等，而开发商会根据这些客户要求来建造这些房子。当然这会加重开发商的建造成本，但是相比减少项目的融资成本、营销费用还是值得的。” 高鑫说道。

据高鑫介绍，众筹房平台以大数据分析精准定位为基础，通过分析市场需求与意向客户，达到精准锁定客户和众筹募集、优化设计的目的，从而减少项目的融资成本、营销费用和无效成本投入，通过众筹来使开发商的资金能够提前回笼，使房产项目总成本降低30%左右，并提升项目资金周转率达6倍以上。

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不是一般意义上的众筹

众安拿地是在今年的7月3日，距宣布众筹只有短短的25天时间，项目为什么要选择这样一种方式启动呢？

众安东西项目总经理孙光余，在接受媒体采访时说到：“众安·东西这个项目之所以采用这样一个方式，是为了进行精准定位，更早的找到目标客户，按照客户需求进行产品设计，目的就是在产品设计的阶段，就能够找到购房者，同时也通过参与者解决了一部分资金。”

而业内人士认为众安房产推出的这个众筹项目，最直接的原因或是其在业绩不振的前提下，希望通过这种方式来提升资金流动性。据悉，2014年众安最终仅完成合约销售35.33亿元，较其当初制定的50亿元目标有不少差距，因此众安方面曾透露2015年将加快平价项目的周转速度，而通过这种方式来获得资金以及寻找目标客户，或许是其一种营销手段。

双赢机构总经理章惠芳认为：“众安的这种做法并不能称为一般意义上的众筹，众筹的参与者应该有一个角色的转变，比如我在你的这个项目出了钱之后的身份和权益将有所体现，我作为这个产品发起者之一，就算不是股东，但起码是投资者，而不仅仅是现在的消费者，从这点来说，众安这次推出的项目，不能说是一次众筹行为。”

“他目前将房源推出并通过参与者交钱锁定房源的行为，实际上是通过低价预售的方式，来吸引本来就有购房意图者的资金。如果以后这里的房价涨了，那么这些买房者是赚的，如果跌了，那么这部分钱起码可以收回本金和一个固定收益，只是收益比较低。因此，既然是针对购房者，那么他还是一种营销行为。如果消费者能真正得到实惠，认可这种方式，那么对于买卖双方，都是不错的选择。”章惠芳说道。

而汉嘉地产顾问副总经理陈焕春也表示：“众安这个项目的做法，跟我们所说的众筹开一个咖啡馆的概念不一样，它除了你选定的房源本身之外，没有其他收益，虽然其价格相对较低，但是它的开发周期以及之后的市场变化，都是不确定的，因此作为购买者，可能会存在顾虑。从开发商角度来说，如果这种模式顺利实施，那么对于他的资金问题，的确是有好处的，只是如何让购买者为你的这种行为买单，这是关键。”

不少业内人士也表示，“互联网+房地产”是迫于现实也是顺应时代，开发商想通过众筹来加快资金周转，降低自己的风险的想法是好的，但是如何让大家买账，以及保障参与者的权益，是重要的一环，如何把“众筹”这个概念玩得更好，还要继续探索。